El ciclo de las villas y el mercado inmobiliario informal

El ciclo de las villas y el mercado inmobiliario informal

Por Maria Cristina Cravino

En las villas, los inquilinos no pueden de convertirse en propietarios y muchos se convierten en parias urbanos. La capital del paĂ­s se convirtiĂł en un lugar inaccesible para los trabajadores de menores ingresos. Esto se puede revertir regulando el mercado de viviendas y de suelos.
 
AntropĂłloga. Universidad Nacional de General Sarmiento - UNGS


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Los hechos ocurridos en diciembre del 2010 en el Parque Indoamericano y en el Club Albariño desnudan la realidad de muchos vecinos de la ciudad de Buenos Aires, los que se ven expulsados de las villas sin mĂĄs opciones que ocupar algĂșn sitio, mĂĄs bien cualquier sitio en la ciudad. Muestran, por lo tanto, la complejidad que ha ido adquiriendo habitar una villa y postulamos que evidencia, en particular, el agotamiento de un ciclo de crecimiento de las villas.

Todo esto sucede en el marco en que muchos otros habitantes de la ciudad se ven desplazados a estos barrios por no acceder a una vivienda en el mercado y por la falta de programas de vivienda o el desfinanciamiento de los existentes y por la nula inversiĂłn estatal en el mejoramiento de estos barrios.

Las villas de la ciudad de Buenos Aires albergan a alrededor de 200 mil personas, el doble que en 2001 y cuatro veces mĂĄs que en 1991. Esto es una señal de la importancia que adquieren estos barrios como forma de habitar la ciudad. Hay distintas formas de clasificarlas e incluso algunas ni siquiera son reconocidas como tales por los registros oficiales. Son alrededor de una veintena, mientras llegan casi a un millar en el Área Metropolitana de Buenos Aires. En la Capital Federal comenzaron a repoblarse una vez recuperada la democracia, post desalojos violentos y masivos de la Ășltima dictadura militar.

Las villas se concentran en la zona sur y ya llevan mĂĄs de 30 años de dinĂĄmica urbana y social de crecimiento. AdemĂĄs, el sur concentra otros dĂ©ficit, como de educaciĂłn y salud, que en los Ășltimos años han sido desatendidas particularmente.

Nuevas generaciones nacidas en las villas necesitan mĂĄs viviendas y mĂĄs ciudad. Estas familias sĂłlo encuentran lugar en las mismas villas que nacieron (donde viven sus padres) o en otras similares. Paralelamente, la Ășltima dĂ©cada fue escenario de un proceso de crecimiento de los desalojos en la ciudad de viviendas ocupadas (vĂ­a judicial o administrativa), mientras que algunas polĂ­ticas de contenciĂłn (como la de alojamiento en hoteles pensiĂłn para los “sin techo”) fueron desarticuladas (en principio porque no reunĂ­an las condiciones mĂ­nimas y luego por desinterĂ©s) y no se generaron mejores opciones, sino que por el contrario, empujaron mĂĄs gente a las villas. Los desalojos de algunas villas generaron el mismo proceso, al igual que el cierre de muchos hoteles pensiĂłn. Los escasos subsidios del Gobierno de la Ciudad sĂłlo alcanzan para el alquiler en una villa, mientras existen centenares de viviendas ociosas de propiedad.

Desde hace 15 años las posibilidades de vivir en una villa se vinculaban cada vez mås a la posibilidad de alquilar un cuarto con baño compartido, donde viviría toda la familia, sin importar la cantidad de miembros. Suelen ser habitaciones de menos de 10 metros cuadrados, muchas sin ventilación y donde se cocina con una garrafa. El alquiler era la puerta de entrada a la villa y la villa ya había pasado a ser una forma estable de vivir en la ciudad (sin opciones de salida).

Sin embargo, podemos decir que este ciclo comienza a agotarse. Mientras tanto, los servicios, construidos mayoritariamente por los mismos vecinos, desde hace ya varios años muestran signos de colapso: constantes cortes de electricidad, cloacas desbordadas, agua escasa y de dudosa calidad, falta de iluminaciĂłn y de servicios de recolecciĂłn de residuos y menos aĂșn servicios de seguridad suficientes.

El miedo a quedarse sin casa

Debemos distinguir dos tipos de alquiler: algunos vecinos alquilan uno o dos cuartos de su vivienda como forma de obtener un ingreso. Se mueven por la lĂłgica de la sobrevivencia ya que no tienen trabajo o posibilidades. Los locadores son por lo general mujeres solas con chicos, ancianos, discapacitados, con enfermedades crĂłnicas o desocupados de larga data.

Por otro lado, se encuentran edificaciones donde pueden existir 20 o 30 cuartos con baños que se comparten. Estos edificios se suelen llamar inquilinatos. Sus dueños, por lo general, viven en la planta baja. Esta prĂĄctica no es bien ponderada por los vecinos, mĂĄs bien, por el contrario, son vistos como personas que obtienen ingresos muy por arriba de la inmensa mayorĂ­a de los habitantes de las villas a costa de sus vecinos. Estos “propietarios” no permiten que un inquilino permanezca en el lugar por varios años, debido al miedo de que los inquilinos se sientan “dueños”.

A su vez, cuando un locatario no puede pagar, inmediatamente debe dejar la pieza, sin ningĂșn tipo de contemplaciĂłn de la necesidad de un alojamiento. Esto hace que los inquilinos vivan con el miedo de quedarse en cualquier momento sin casa: o porque el “dueño” decide no tenerlo mĂĄs o porque no se tiene dinero para pagar el cuarto y quedar en la calle.

En nuestros estudios encontramos una fuerte relación entre la nacionalidad del “propietario” y del inquilino, es decir, los bolivianos acostumbran alquilar a sus connacionales, lo mismo que los paraguayos y los peruanos, en menor medida los argentinos. Se accede al alquiler por la información que circula de boca en boca en los barrios. Las redes sociales previas son centrales para la circulación de la información.

La dificultad de convertirse en “propietario”

Las trayectorias habitacionales han mutado profundamente en las Ășltimas dĂ©cadas. Antes de la mitad de la dĂ©cada de los ’90, aquellos que llegaban a una villa lo hacĂ­an a casas de parientes o paisanos. Con el correr del tiempo, construĂ­an una nueva vivienda en la villa, ocupaban un lote vacĂ­o y asĂ­ el barrio iba creciendo en poblaciĂłn. Luego, cuando se agotĂł el suelo para ocupar, comenzĂł el proceso de verticalizaciĂłn (y densificaciĂłn), es decir, la construcciĂłn en altura (que hoy puede llegar hasta seis pisos), fundamentalmente para el alquiler. De todas maneras, las trayectorias continuaban con la posibilidad, luego de algunos años de ahorros o algĂșn prĂ©stamo, de pasar a ser “propietario” de una casa en la villa. Eso podĂ­a suceder cuando los inquilinos eran un 10 o 15 por ciento de los habitantes, ya que existe una rotaciĂłn, de los que se mudan para volver a sus lugares de origen o para ir a otro lugar de la ciudad (o por el ciclo de vida de las unidades domĂ©sticas).

Actualmente podemos estimar que un 40 por ciento de los que viven en las villas se encuentran en condiciĂłn de inquilinos. Por lo tanto, es imposible que tengan chance de convertirse en “propietarios” (porque ademĂĄs como la demanda aumenta, tambiĂ©n lo hacen los precios) y jamĂĄs habrĂ­a tanta cantidad de viviendas en venta como todos los inquilinos que quisieran comprar una.

Por otra parte, existe la venta de viviendas en estos barrios por parte de aquellos que lo hacen porque necesitan el dinero ante una urgencia (particularmente salud o desocupación) o porque deben mudarse (por muchas razones, desde familiares, cambio de trabajo, migración a otros lados o vuelta a sus lugares de origen). Encontramos que los precios varían mucho de acuerdo con los criterios con los que fijó el precio el “propietario”. Este precio se vincula al dinero que necesita para un fin, al monto de materiales que invirtió o a lo que cree que vale la casa.

En estos casos encontramos que no existen intermediarios, ya que se trata de un mercado cara a cara y flexible en cuanto a las condiciones de venta. En algunos casos, se vende la vivienda en cuotas. Se suelen hacer documentos de la transacciĂłn, y muchas veces se solicitan testigos que acreditan la operaciĂłn a fin de evitar reclamos. A la compra se accede por la informaciĂłn que circula en los barrios, y en algunos casos por los carteles y la dinĂĄmica del mercado tiene que ver con las coyunturas y la movilidad residencial de los sectores populares.

En sĂ­ntesis, el mercado inmobiliario informal (el adjetivo se vincula a que no se registra oficialmente) se da en el marco e incrustado a la sociabilidad barrial de las villas y sĂłlo puede comprenderse por ello, ya que los que alquilan frecuentemente conocen a los “propietarios” y lo mismo sucede entre los compradores. Esta sociabilidad se expresa tambiĂ©n en la importante presencia de parientes o amigos entre los residentes de las villas. Por su parte, estas redes sociales implican, tal como lo han estudiado investigaciones clĂĄsicas de la antropologĂ­a, formas de contenciĂłn social para prĂ©stamo de dinero o alimentos, cuidado de niños o ayuda en la construcciĂłn o arreglos en las viviendas.

Parias urbanos

Esta fuerte presiĂłn en el alquiler, en particular desde aproximadamente cinco años (cuando comienza a incrementarse el precio del arriendo en proporciones muy altas), y su imposibilidad de sostenerlo para miles de familias, hacen que se multipliquen las ocupaciones en los lugares intersticiales de las ciudades y de las villas inclusive. En todos los casos, los que ocupan son inquilinos que no pueden acceder a la compra de una vivienda en la villa (como mĂĄxima aspiraciĂłn) o no pueden pagar el creciente aumento del costo del alquiler (que se ha multiplicado en aproximadamente 8 veces en 4 años), como explicamos muy por arriba de la inflaciĂłn. AsĂ­ hubo sucesivas ocupaciones en espacios contiguos a las villas 31 bis, 31 (Retiro), 1-11-14 (Bajo Flores), 21-24 (Barracas) y 20 (Lugano), 15 (Mataderos) y en otros espacios libres, particularmente en tierras ferroviarias, tal como sucediĂł en los barrios de Barracas, Palermo, Paternal, Chacarita, Caballito y otros. Utilizando el tĂ©rmino de Wacquant, son los “parias urbanos”, lo que ya no encuentran ni en la villa un lugar donde vivir. Por eso podemos decir que se trata de la rebeliĂłn silenciosa de los inquilinos de estos barrios, los nuevos habitantes de la ciudad.

Sin duda, en esta situaciĂłn de desesperaciĂłn muchas familias inquilinas se embarcan en propuestas de compra de espacios a ocupar que organizan ciertos personajes que los medios han llamado la “mafia” o los actores de los “negocios inmobiliarios”, es decir de aquellos que se aprovechan de la situaciĂłn y cobran la valentĂ­a de ocupar espacios libres (de cualquier calidad), porque la gente tiene miedo a los desalojos, a la violencia y no siempre se anima a ser pionera. Otros, seguramente, aprovechan la situaciĂłn de desesperaciĂłn para generar acciones de presiĂłn polĂ­tica, pero como sostuvimos en una columna de opiniĂłn con Gabriel Kessler, el trasfondo no es un problema de seguridad-inseguridad, sino la absoluta falta de opciones habitacionales para las nuevas familias villeras y otros habitantes de la ciudad con bajos ingresos. Estos hechos ademĂĄs colocan sobre la superficie de nuestra sociedad la profunda xenofobia de los porteños, que en su discurso convierte en victimarios a las vĂ­ctimas y criminaliza la condiciĂłn de pobreza y obtura la pregunta: ÂżquĂ© polĂ­ticas de acceso a la ciudad existen para los vecinos (transitoriamente tambiĂ©n “okupas”) que no acceden por la vĂ­a del mercado a un lugar donde vivir, mientras el Estado local se preocupa por la estĂ©tica urbana (de la zona norte, tal como lo evidencian las costosas esquinas remodeladas) y no encara la soluciĂłn del dĂ©ficit habitacional que el censo anterior ya arrojaba la escalofriante cifra de 500 mil personas en una ciudad de menos de 3 millones?
Es decir, los mås pobres hoy estån obligados a tener dinero constante para conseguir un lugar donde habitar en la ciudad, inclusive para vivir en una villa como inquilinos, siempre en situación inestable. Esta es la razón de por qué también crece la cantidad de personas que viven en la calle. Estos datos evidencian la necesidad de regular el mercado de la vivienda, pero en particular el del suelo, generando cambios en la normativa urbana que faciliten el acceso a la ciudad para los trabajadores con menos ingresos, si es que queremos generar ciudades mås justas y cumplir con los derechos constitucionales. En particular, los inmigrantes de países vecinos son objeto de discriminación en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, si desean alquilar porque sus ingresos lo permiten y teniendo documentación argentina y empleo formal, no lo pueden hacer porque se les niega la posibilidad del alquiler de departamentos o casas sólo por su condición de nacionalidad, paradójicamente cuando estå en alza el alquiler a europeos, norteamericanos o extranjeros de otro origen.

Instrumentos como el alquiler social o lotes con servicios (este Ășltimo se ha comenzado a debatir en diferentes ĂĄmbitos gubernamentales) son posibilidades que deben ser tenidas en cuenta a la hora de buscar soluciones a las pĂ©simas condiciones urbanas en las que habitan los vecinos de la ciudad, mientras se requiere facilitar el acceso al crĂ©dito a los sectores medios, que inclusive ellos se ven desplazados de las formas en que habitualmente se insertaban en la ciudad.

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ArtĂ­culos de este nĂșmero

Andrea Catenazzi
La planificaciĂłn urbana en cuestiĂłn
TomĂĄs Bontempo y Silvia Bossini Pithod
Rol del Estado, inversiĂłn pĂșblica e inclusiĂłn social
SebastiĂĄn Tedeschi
Cuatro claves en polĂ­ticas de hĂĄbitat desde la perspectiva de los derechos humanos
MarĂ­a Laura Rey
Hacia una polĂ­tica de inclusiĂłn
Maria Cristina Cravino
El ciclo de las villas y el mercado inmobiliario informal
Nora Prudkin, Cristina Cataldo y MarĂ­a Teresa Heras
Un enfoque desde el Estado para el desarrollo sustentable
Javier FernĂĄndez Castro
Posibilidades y lĂ­mites del proyecto urbano como herramienta de inclusiĂłn socioespacial.
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La vulnerabilidad ambiental y la normativa urbana
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GestiĂłn de las polĂ­ticas de hĂĄbitat informal y capacidades de generaciĂłn de nuevas reglas de juego
Andrea Castaño y José Rocha
La lucha por la tierra en el proyecto popular
NĂ©stor Jeifetz y MarĂ­a Carla RodrĂ­guez
ProducciĂłn autogestionaria del hĂĄbitat

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